公摊面积超40%，买到这样的房子如何维权？律师支招
湖北省武汉市的蒋先生在2018年购买了绿地置业开发的“悦澜湾”小区，当时承诺的是“商住用房”，但交了钱拿到合同发现居然是“商业办公房”，且实际面积与合同面积相比严重缩水，公摊超过了40%，而开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯。
“商住用房”和“商业办公房”有哪些不同之处？如此销售，开发商是否涉嫌误导消费者？蒋先生和其他住户又该如何维权？
先交钱后签合同
商住用房变成了商业办公房
蒋先生2018年通过绿地置业购买了“悦澜湾”小区的一套商住用房，总面积53.81平方米，要求先交定金，后拿合同。他拿到合同后才发现所谓的“商住”其实就是商用办公用房，实际住房的效果与漂亮宽敞的样板间也不一样。
蒋先生：我也确实没有仔细看合同，合同上写的是办公室。在拿到合同前已经交了5万元定金，又不能悔签，后来一错到底，然后就一步步被开发商偷梁换柱。
蒋先生说，合同上承诺的是建筑面积53.81平方米，实际使用面积36.36平方米，但实际经过测量，只有32平方米，公摊面积超过了40%。
蒋先生的购房合同 受访者供图
蒋先生的邻居宋女士也遇到同样情况。她说，自己也是本着对绿地公司的信任，先交钱后签合同。
宋女士：开发商说所有合同是官方统一的标准合同，都在房管局备案了，不让看。拿到合同后，就让业主签字，签字的过程也非常快，基本上没多少时间细看。之前说是商业住宅不是商业办公，后来商业办公连最基本的防水都不到位，也没有天然气。
对此多次尝试联系采访绿地集团，截至发稿，尚未得到回应。
宋女士提供的产权证 受访者供图
专家：公摊无统一标准
发现与预期不符应尽早退掉
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，与传统居住用房公摊面积不同，商用房的公摊面积的确更高。公摊面积到底该有多少，国家也没有明确规定，全都取决于合同上标明的建筑面积和实际面积，所以商住、办公用房如果用来居住，在功能上都是受限的。
无论是商住公寓还是商用办公，其实与普通住宅有很大区别。有些开发商会强调公寓的概念，在水电煤上有一定的误导，或者变相改造成有居住功能的。普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。商住或商办，都是物业违规回避政策管控，说明当前还是存在误导营销的情况。
由于公摊没有统一标准，买房前务必了解房屋属性，如果想要买这样的房屋来居住，发现与自己预期不符时应尽早退掉。
一般住宅的公摊可能达到10%，商业办公的公摊明显偏大。购房者如果买了这种模棱两可的房屋，要保留证据进行维权。不建议投资此类房屋，必要时即便有一定损失，能退则退。
律师：面积误差超3%，有权要求退房
“先付定金后看合同”涉嫌违法
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实际面积超过合同约定3%的，法院应该支持购房者退款或要求开发商双倍退还差价的要求，至于开发商在卖房时的其他承诺，也应以合同约定为准。
合同约定36平方米的面积，实际只有32平方米，面积误差已远远超过3%，所以买受人有权要求退房。
▪关于配套设施，如销售人员在销售过程中口头承诺有水电配套设施，但在书面合同中没有约定，业主不能仅以口头承诺而要求开发商承担相应违约责任。
▪关于配套空间，开发商在售楼宣传时，如果在宣传海报上表示有自助健身房、自助厨房等设施设备，则视为开发商的承诺，应对此负责；在交房时，如果没有相关设施，开发商可能涉嫌虚假宣传，应承担违约责任。
▪购房者先付定金才能看合同涉嫌违法。定金是为确保合同履行而自愿约定的一种担保形式，合同的签订是一种平等自愿的状态，不能强迫当事人交纳定金后才能看合同。
强迫当事人交纳定金后才能买卖合同是违法行为，该案中业主尚未看到买卖合同具体条款的约定内容，开发商就让签订认购协议，或者说让交5万元之后再看合同，明显违背了法律法规。
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