房子将被查封拍卖 业主该如何维权？
本帖最后由 大同法制 于 2021-11-20 17:52 编辑近日，一名在昆明市山海城邦(马街摩尔城)买了房子的业主家门上，突然被贴了一份来自广西南宁铁路运输法院的公告，显示自己的房产因开发商债务纠纷，目前要被法院拍卖了。
收到腾房公告 业主不知所措
10月27日，昆明市西山区山海城邦(马街摩尔城)小区业主群里出现了一张照片，上面是广西南宁铁路运输法院的公告，显示法院将拍卖被执行人云南正林实业集团有限公司名下位于昆明市西山区益宁路与兴苑路交叉口山海城邦(马街摩尔城)小区的1563套房产。
公告要求住户或业主要在公告张贴之日起10日内自行腾空房屋，将钥匙上交到法院。当时不少业主看到公告后都吓了一跳，担心会影响到自己的房产。
来到该小区营销中心询问情况，发现有不少业主赶了过来。营销中心工作人员表示，确实有一份来自广西某法院的公告，该公司得到的消息是，被拍卖的房产都是没有对外出售的，不会涉及网签过的业主。“网签过购房合同的不会有问题。没卖的还在我们公司名下，就属于抵押状态。”该工作人员说。
话音未落，一名胡姓业主来到营销中心，他告诉记者，自己的房子是花90余万元全款购买的，并和开发商签订了购房协议，可10月26日他家门上也被贴了法院公告。“公告贴在门上了，法院要来查封，让我们在7天内赶紧搬走。”胡先生十分着急。
看到胡先生家已经收到公告，在场不少业主都慌了神。“我们只有协议，没签购房合同，如果房子被拍卖，以后到底是谁的?太担心房子不是我们的了。”
目前该小区部分业主的房屋已经网签备案了，但还有一部分购房者只是签过购房协议。这份来自广西的法院公告，到底会涉及拍卖哪些房屋，营销中心工作人员表示也不太清楚。而开发商负责人只透露此事正在进一步协商中。
释法
购房者符合条件执行异议法院会支持
现在，这些没有网签的购房者，该如何维权呢?国浩(昆明)律师事务所律师靳楠介绍，我国对于不动产所有权的确认，为公示公信原则。
本案中，由于部分购房者只签订了购房协议，并没有办理网签，那么第三人就有权利相信开发商仍然是这部分房产对外公示的所有权人。所以，一旦开发商涉及债务纠纷，其他债权人有权利依据法院的生效法律文书，申请强制执行，要求查封和拍卖这些房产，来保障自身债权的实现。
由于商品房销售的特殊性和购房者的弱势群体地位，最高人民法院也出台了相关司法解释来保护购房者的合法权益。本案中，这部分购房者可通过向执行法院提起执行异议申请，来维护自己的合法权益。
律师指出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，如果这部分购房者符合以下条件，提出的执行异议将会被法院支持。
第一，在法院查封之前，购房者和开发商已经签订了合法有效的书面买卖合同;
第二，所购商品房是用于居住的，而且购房者名下没有其他用于居住的房屋;
第三，已经支付的价款，超过商品房买卖合同约定总价款的百分之五十。
律师提醒这部分购房者，在得知自己购买的房产将被法院查封拍卖后，应及时主动联系经办执行法官，向法院提出执行异议申请，以维护自己的合法权益。
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