5年未交物业费，违约金怎么交？
日照法院2021年度商事审判十大典型案例
01 逾期交纳物业服务费案——跨法履行行为应分段适用新旧法
基本案情
2013年9月，房地产公司与物业公司签订前期物业服务合同，约定业主每半年交纳一次物业服务费，逾期交纳需支付违约金。后刘某购买该小区房产一处，物业服务费交纳至2016年3月31日，之后再未交纳。物业公司起诉至法院，要求刘某交纳2016年4月1日至2021年6月30日期间的物业服务费并承担违约金。
裁判结果
法院认为，本案属于《民法典》施行前订立的合同但持续履行至《民法典》施行后的情形，应以2021年1月1日为时间节点，分别适用《民法典》施行前后的有关法律、司法解释予以判决。
典型意义
2021年1月1日起《民法典》开始实施，合同法等9部法律同时废止。但法院在审理民商事纠纷中不必然适用民法典，已经废止的法律也并非当然不能适用。为统一法律适用、为审判工作提供明确的技术规范和裁判指引，最高人民法院制定发布了《民法典时间效力规定》，规定以法律事实发生的时间作为是否适用《民法典》的判断基准，跨法履行行为应分段适用新旧法。本案的正确处理为跨越《民法典》施行时间点的持续、长期类合同案件的法律适用，提供了重要参考。
02 柴油买卖案——私自售卖柴油产生的债权纠纷不应作为民事案件受理
基本案情
陈某运营油罐车专卖某石化公司生产的柴油。自2021年1月11日起，某物流公司多次自陈某处购买柴油自用，共欠陈某柴油款2万余元。陈某多次催要，物流公司拒付。陈某起诉至法院，要求物流公司支付柴油款。
裁判结果
法院认为，陈某未经许可私自销售柴油，系非法经营，涉嫌刑事犯罪，本案应驳回起诉，移送相关部门处理。
典型意义
根据2019年国务院办公厅《关于加快发展流通促进商业消费的意见》、2019年12月商务部《关于做好石油成品油流通管理“放管服”改革的通知》及2020年7月1日商务部决定废止《成品油市场管理办法》，成品油零售资格审批及管理权下放至地市级人民政府。本案的正确处理，准确划定合法与非法的界限，对严厉打击“自流黑”等涉成品油违法犯罪行为起到重要作用。
03 热力公司退还供暖费案——因疫情影响不能完全履行合同，应按公平原则分担损失
基本案情
学校与热力公司签订《供暖服务项目协议》，学校向热力公司支付2019至2020期间的供暖费90万余元。2020年4月，因新冠疫情影响，省教育厅下发通知学生延期开学，热力公司对学校教学楼和学生公寓少供暖40天。学校起诉至法院，要求热力公司退还40天的供热服务费38万余元，热力公司抗辩未正常供暖期间采取低温运行支出相应费用。
裁判结果
法院认为，新冠疫情的爆发属于重大突发公共卫生事件，学校按照教育主管部门的防疫要求，推迟学生开学时间，热力公司未正常供暖，合同未能如约履行非双方违约所致，因此产生的损失应按照公平原则由双方适当分担。热力公司采取低温运行符合我国倡导节约、绿色环保、反对浪费的政策规定，有成本支出，酌定热力公司返还学校20万元。
典型意义
受新冠疫情或者疫情防控措施直接影响产生的合同纠纷诉至法院，法院在审理中应根据个案的实际情况，分析合同不能履行或不能完全履行的具体原因，按照公平原则平衡双方当事人利益。本案的正确处理，实现了法律效果与社会效果的统一，为坚决打赢疫情防控阻击战提供了有力的司法服务和保障。
04 网购“手工石斛川贝柠檬膏”案——职业打假人网购不符合安全标准食品获十倍赔偿
基本案情
魏某在拼多多平台某网店购买“手工石斛川贝柠檬膏”10瓶，实付407元，该“手工石斛川贝柠檬膏”添加微量川贝。魏某以网店违法添加川贝、家人食用后出现呕吐等为由，起诉至法院，要求网店退还货款并支付十倍赔偿金。魏某针对拼多多、淘宝购物平台上不同的经营者在法院多次提起类似诉讼。
裁判结果
法院认为，网店销售的“手工石斛川贝柠檬膏”，无药品批号、保健品编号，违法添加川贝，未经安全性评估，应为不符合安全标准的食品。魏某要求网店承担十倍赔偿责任符合法律规定，予以支持。
典型意义
司法实践中，各地法院对职业打假人惩罚性赔偿诉求判罚不一，主要争议焦点在于：职业打假人是否属于消费者及未造成损害是否承担惩罚性赔偿。本案中法院基于在食品领域支持打假行为利大于弊的立场，对此作了肯定性认定。对于打击不良商家，维护网络市场秩序，尤其是对于保证事关人民群众生命安全的食品、药品质量具有重要意义。
05 电梯买卖安装案——正确适用违约金酌减规则
基本案情
某东公司与某信公司签订电梯买卖及安装合同，约定某东公司从某信公司购买27部电梯，某信公司负责安装，设备款总计309万元，安装款总计149.6万元。合同签订后，某信公司未按约安装完毕电梯，逾期135天。某东公司起诉至法院，要求某信公司按照合同约定5000—10000元/天的标准向某东公司支付违约金202万。
裁判结果
法院认为，当事人关于违约金计算标准为5000-10000元/天的约定不明确，某东公司并未举证证明其主张按照约定最高额10000元/天计算的合理性和正当性，且案涉电梯安装总费用为149.6万元，按照10000元/天计算的违约金数额已接近总安装费用数额，酌定按照约定的最低额5000元/天计算，判决某信公司向城东公司支付逾期安装违约金67.5万元（5000元/天×135天）。
典型意义
违约金酌减规则是应对违约金数额过高而产生的特殊规则。在判断违约金是否过高以及调低的幅度时，一般以约定违约金是否超过实际损失的130%为标准。但在实际损失无法确定时，应综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益等，避免导致实质上的不公平。
06 物业公司上涨物业服务费案——调整物业服务费收费标准，应经“双过半”业主同意
基本案情
物业公司与开发商签订《前期物业服务协议》，约定联排别墅的物业服务费为0.6元/月/平方米，按年收取，逾期支付违约金。物业公司提供一段时间的物业服务后，向小区业主公布《物业费上调征求意见》，决定自2019年1月1日将联排别墅的物业服务费上调至1.1元/月/平方米。该征求意见公布后物业公司向业主送达了自2019年7月起执行的通知。因业主梁某拒绝按上调后的标准交纳物业服务费，物业公司起诉至法院。
裁判结果
法院认为，根据法律规定，非普通住宅的物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业根据实际情况约定。物业公司上调物业服务费收费标准时，虽未召开业主大会，但就物业服务费上调事宜向小区业主公布征求意见，向业主送达了物业服务费用上调的相关通知，并经“双过半”业主同意，认定物业公司上调物业服务费收费标准事宜已经法定程序通过，判决支持物业公司的诉讼请求。
典型意义
物业服务涉及千家万户，与居民生活息息相关，随着经济社会发展、物价变动，物业服务费用有所浮动属于正常行业现象，但是物业服务费的调整涉及广大业主利益，物业公司确需调整物业服务费的，应当遵循正当程序原则，与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数即“双过半”业主同意。本案的正确处理，有效引导物业公司遵循正当程序调整物业费，对整治物业费乱涨现象起到积极作用。
07 事故车辆买卖案——不正当阻止付款条件成就应视为条件已经成就
基本案情
卢某驾驶王某所有的小型普通客车发生交通事故,致车辆损坏。卢某与王某签订车辆买卖协议，约定卢某以13万元的价格购买王某的该事故车辆。卢某向王某支付3万元后，未按约定在七日内办理过户手续并付清剩余购车款，经王某多次催促后，卢某仍未办理车辆过户手续付清、剩余购车款。王某起诉至法院，要求卢某支付剩余购车款10万元及违约金3.9万元。
裁判结果
法院认为，卢某在约定的时间届满前未与王某办理过户手续，在王某催促后仍拖延办理至今，卢某系为了自己的利益不正当地阻止付款条件成就，应视为付款条件已经成就。判决支持王某的诉讼请求。
典型意义
当事人之间虽然约定了附条件的合同，但有的当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就，拖延或规避履行自己的义务，给对方造成损失，应视为条件已经成就，依法支持对方的请求，判令不正当阻止条件成就的一方履行合同约定的义务。
08 电力设备买卖案 ——应否返还增值税税差应依合同约定确定
基本案情
买受人与出卖人签订《买卖合同》，约定买受人向出卖人购买电力设备一宗，合同总价款为1200万元（含税价，税率16%），出卖人开具增值税专用发票。2019年4月1日起增值税税率由16%下调为13%。2019年4月1日前后，买受人共计支付货款1000万元，出卖人于2020年5月20日向买受人开具税率为13%的增值税专用发票。买受人起诉至法院，要求出卖人返还增值税税差。
裁判结果
法院认为，买受人要求出卖人返还因增值税税率变化导致的税差没有合同依据和法律依据，判决驳回买受人的诉讼请求。
典型意义
税率下降是国家政策调整的结果，双方当事人在签订合同时不可预见，应否返还税差，应尊重合同当事人的真实意思表示，按照双方约定的调整规则进行结算，如果合同没有约定，则买受人要求返还税差没有合同依据和法律根据，不应获得支持。
09 项目部提供保证担保案——未经书面授权签订的保证合同无效
基本案情
某建筑企业法人成立项目部，并领取营业执照。沈某挂靠该项目部从事建筑工程施工。施工过程中，沈某与建筑设备租赁公司签订租赁合同，租赁建筑设备租赁公司的部分建筑设备，项目部在租赁合同担保人处加盖项目部公章，为沈某提供保证担保。后因建筑设备丢失及欠付租赁费，建筑设备租赁公司起诉至法院，要求沈某、项目部、企业法人承担责任。
裁判结果
法院认为，项目部提供担保既未经企业法人书面授权亦未经企业法人追认，与建筑设备租赁公司签订的保证合同无效。沈某、项目部在明知未获得书面授权的情况下对外提供担保，建筑设备租赁公司未尽合理注意义务，三方对保证合同的无效均有过错。判决项目部以其经营管理的财产对建筑设备租赁公司不能获得清偿部分的债权承担三分之一的赔偿责任，项目部经营管理的财产不足以承担的，由企业法人承担。
典型意义
对建筑企业法人项目部提供保证的法律效力，需区分项目部是企业法人分支机构还是内设职能部门，只有领取了营业执照作为企业法人的分支机构并且在企业法人书面授权范围内提供的保证才是有效的，其他均为无效，企业法人事后追认的除外。保证合同无效，项目部不承担保证责任，应承担缔约过失责任。
10 为公墓工程提供砖块案——项目负责人与材料供应商签订的合同不能当然约束被挂靠企业
基本案情
赵某借用公司名义与村委会签订施工合同，承包该村公墓工程。施工期间，赵某以项目负责人名义向胡某购买工程使用的砖块。因赵某欠付23万元货款，胡某起诉至法院，要求赵某、公司共同支付。
裁判结果
法院认为，胡某提交的证据不能证明发生买卖合同时，赵某具有公司的授权表象。结合赵某联系胡某购买砖块、赵某向胡某支付部分款项的事实，认定买卖合同的相对人为赵某，而非公司。欠付货款应由赵某承担，胡某要求公司支付依据不足，予以驳回。
典型意义
挂靠建筑施工企业的项目负责人对外签订合同责任的承担，应区分不同情形处理：如果项目负责人是以自己名义对外签订合同，则权利和义务应当由其本人承受，不应当溯及基础的挂靠关系，不能因物的性质或物的流转方向发生变化而突破合同相对性，以材料、设备已用于工程建设为由要求被挂靠的建筑施工企业承担责任；如果项目负责人在对外签订合同时，在客观上形成了具有代理被挂靠建筑施工企业的表象，而且相对人在主观上善意且无过失地相信项目负责人享有代理权，则应适用表见代理制度的规定，认定被挂靠的建筑施工企业为合同相对人，由其承担责任。
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