购买公寓返租背后有“坑” 律师教你如何维权 - 大同法制网

　　购买了公寓，可承诺的高回报却没了影，在昆明经济技术开发区东信中心城售楼部，不少业主聚集在此，希望开发商能出面解决问题。业主们告诉记者，8月初至今，每天都有业主来维权。

　　“基本上每家的房子都出了问题。”业主王女士说，她在经开区做生意，2018年10月，她偶然经过东信中心城，在路边营销人员的邀请下来到售楼部。销售人员介绍，购买公寓后可以交给酒店托管，每月可收入1900元。“酒店方也是开发商介绍给我们的，说我们立刻买，马上就能托管到酒店租出去。”

　　经考虑，王女士定了3栋14楼的一套房屋，建筑面积46.66平方米，套内面积34.02平方米。购房合同上写明，该商品房的规划用途为写字楼。

　　签订购房合同后，王女士又签订了一份物业托管经营合同和物业精装服务协议。按托管合同约定，王女士的这套房屋共托管10年，首年月租金收益1900元，首年全年租金收益2.28万元，且收益每年递增3%，租金收益按季度返还给业主。王女士说，2019年4月，她收到了第一笔租金近5500元，10月份收到了第二笔。但今年初，返租发生了变化。

　　“物业托管处给每家发了一个函，说疫情期间请大家谅解，要求免一个月租金，我们也理解，就免了一个月。”王女士说，这次，她收到3000余元租金。此后，从2月至今，她再没收到租金。8月初，越来越多业主觉察到不对，才相互联系，并建立业主群开始维权。

　　王女士表示，当她到托管酒店处拿了自家房卡，进去查看时，心凉了半截。她的房屋被当作酒店的布草间来使用，屋里几乎没有家具，当初承诺的装修标配，如空调、热水器、整体橱柜等都没配齐。“我交了7.4万余元的装修款，这装修可能2万元都不到。”

　　和王女士有同样遭遇的业主不在少数。业主王先生说：“说好是以1700元每平方米的价格装修，结果实际装修风格和质量和当初看到的样板间效果相差太多。”

　　返租租金拿不到，装修标准大打折扣，不少业主还反映，他们实际支付的价款和购房合同上的也不一样。按照合同，王女士购买的这套商品房单价为每平方米5020元，王女士应付总价为23.4万余元，可她全部一起付了近40余万元。“40余万元我全部一次性给了开发商，包含咨询费等。”王女士说。

　　王女士出示的收据显示，她一次性付清23.4万余元的房屋款，此外，东信地产还收取了4000余元的公共维修基金和4000余元的产权代办费、工本费、可视对讲系统等费用;7.4万余元的装修款则付给了上海一家公寓管理有限公司。此外，王女士还向云南某商务信息咨询有限公司支付了3万元的优惠基金和5.2万余元的咨询费。

　　其他不少业主的经历和王女士类似，他们告诉记者，当初购买这里就是看重有酒店托管返租。但时至今日，他们觉得都被忽悠了。业主王先生说：“当初他们的广告词打得很好，基本上零投资、纯收入，就是用虚假宣传诱导消费者。”

　　除了来维权的业主，整个售楼部只有一些安保人员，显得比较冷清。一名工作人员表示：“这个楼盘之前是其他公司做的代理，我们是最近才过来接手的，所以涉及的事情很多。”随后，记者来到售楼部2楼的开发商办公室，想了解更多情况，不想却吃了个闭门羹。

　　王女士的商品房购销合同是和昆明东信房地产开发有限公司签订的，物业托管经营合同的受托方是上海一家公寓管理有限公司，先后拨打这两家公司预留的电话，都无人接听。

　　业主们签订的几份合同有不同主体，那么对于接下来的维权该怎么办?北京盈科(昆明)律师事务所律师李雅琪认为，就本案而言，主要涉及3个法律关系：商品房销售合同关系、物业托管经营合同关系、房屋装修合同关系。

　　律师表示，就业主的诉求来说，本案最大的法律风险在物业托管经营合同及房屋装修合同中，就业主们提供的材料来看，酒店托管方已明显存在托管经营停止、迟延支付租金收益的情况。

　　此外，就房屋装修合同来看，目前的装修配置不符合合同约定，这些都属于严重违约情形。据此，业主可选择司法途径进行维权。作为守约方，可诉请继续履行合同、要求整改及支付违约金;或诉请判令解除合同及支付违约金。同时，业主也可严格按照法定形式行使解除权，及时止损取回房屋。

　　就商品房购销合同的问题，如果因为销售广告和宣传资料存在虚假内容，导致合同目的受到重大影响，或存在欺诈的情形，皆可主张解除合同。律师提醒购房者，在大型资产处置或进行投资前，都需要考察合同相对方资质及履约能力，并提高法律风险防控意识。

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