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标题: “二手房”买卖中，房屋被司法查封了能否过户？ [打印本页]

作者: 大同法制 时间: 2021-1-29 20:34
标题: “二手房”买卖中，房屋被司法查封了能否过户？

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   2019年9月，J通过中介看中位于上海市奉贤区的一套房屋，看到Q还与自己是老乡，便与他爽快的签订了买卖合同，支付定金、首付款，办理网签手续等，双方还约定了办理过户及支付尾款的时间。但等到了约定的过户时间，J满心欢喜准备交尾款时，Q却开始拖拖拉拉就是不办过户。
   ——老乡，什么时候去办过户？
   ——不好意思，房子上的银行贷款现在还没办法还清。
   ——什么？！为什么不能？我不是给你首付款了么？你可以去还掉银行贷款了呀。
   ——因为有其他的信用卡逾期了，现在正被银行起诉呢。
   ——你得想办法自己解决呀，逾期不过户，按照约定，你们可是要承担违约责任的！
   ——是呀在跟你商量么，给我们一点时间。就是因为外面欠债太多，我才卖房子为了还债的。
   两个月后，J再次询问Q是否能够办理过户，Q回复其陆续被各个银行起诉，房屋有可能会被陆续查封，无法办理过户。
   J遂起诉至上海奉贤法院，要求Q继续履行房屋买卖合同，涤除银行抵押办理配合办理过户手续并赔付违约金。但是在起诉过程中，除了原有的银行抵押，房屋还被其他法院因Q涉及的信用卡纠纷被司法查封。
   J君的购房之路前期顺利，遇到过户却障碍重重，还踩中了二手房买卖的雷区——房屋被司法查封。J君究竟能否最终获得这套二手房？

1.“查封房”买卖，合同是否有效？
   答：先签约，后查封，有效！
   根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，双方买卖房屋之后被法院查封的，买卖合同依旧有效。买卖双方签约时系争房屋并无司法查封，合同签订后，因被告其他债务纠纷被其他法院查封系争房屋，故而房屋买卖合同有效性不受影响。J购买房屋之时拉过产调，房地产抵押状况信息中，只有银行的抵押，并无其他司法查封信息。因此J与Q签订的房屋买卖合同有效！

2.被司法查封了，就一定不能过户了么？
   答：司法查封是否构成房屋过户之履行障碍需根据查封顺位及查封效力区别认定，并非所有查封都构成履行障碍。司法查封分为正式的查封与轮候查封，在执行过程中，两者所发生的效力不同，因此对房屋能否判决过户的影响亦不同。
   正式的查封：正式的司法查封是法院或其他司法机关将被查封人的房产贴上封条或通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属的限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或者变更。
   房屋可以过户吗？——可以，但有条件。
   因房屋被司法查封，房屋权利存有瑕疵被禁止发生权利转移，客观上构成了法律上的履行不能，但也是一时的不能。只要出卖人或者买受人提供担保财产，解除查封后，双方即可继续履行。审判实践中，当二手房市场火热，房价上涨之时，买受方往往愿意替出卖方提供担保，解除他案查封，要求继续过户，并向出卖方追偿。
   轮候查封：是两个或两个以上人民法院对同一财产进行查扣时，以先办理查扣手续的人民法院为准，后办理查扣手续的人民法院作轮候处理。轮候查封避免了同一时期内对查封的重复，如果查封在先的法院对查封的财产进行变现或履行完毕后，查封的财产尚有履行债务的能力范围时，查封在后的法院根据轮候查封，可直接对该财产再次进行变现或为履行债务采取各种措施，但若查封在先的法院对查封的财产处理完毕，则轮候的法院查封自然失去效力。
   房屋可以过户吗？——轮候查封，效力待定。
   1. 房屋因本案正式查封在先。
   本案系争房屋之所以后面的法院只能轮候查封，是因为J在起诉时向本院提出了诉讼财产保全，因此该套房屋的正式查封是由本案作出。轮候查封处于效力待定的状态，如查封法院对查封物全部处理的，所有的轮候查封自动失效。查封法院对查封物部分处理的，对剩余部分，排列在先的轮候查封则自动转为查封。因而在本案中，除因本案诉讼采取的保全措施对房屋进行的查封外，出卖人因他案被其他法院对系争房屋采取的均是轮候查封。他案轮候查封尚未生效，因而并不构成履行不能。
   2. 房屋因他案被正式查封在先。
   他案一旦解封，轮候查封转为正式查封。如果J在对本案起诉时未进行诉讼保全，即本案中的司法查封并不是首次查封，房屋一旦被其他案件中正式司法查封，待其他案件中查封被解除之后，其后的轮候查封也将自动生效，J在本案中的过户诉请将构成法律上的履行不能。

法条链接
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六第一款：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
第二十七条第二款：查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

法院最终判决
一审、二审最终均支持了J的诉讼请求，认定了双方合同应继续履行，Q需要涤除银行的抵押并配合J办理过户手续，还需要承担逾期交房的违约金。

法官提示
   二手房买卖有风险，无论是买家还是卖家都需要提高自身的审慎审查能力。尽管本案中J最终通过起诉，法院强制执行最终可以将房屋过户至自己名下。但是J为此付出了大量的时间精力。为避免发生与J类似的情况，法官提醒在二手房买卖中，尤其是买家需要做到以下几点：
   一看：看房情，询房价。二手房买卖过程少不了居间方的参与，买卖双方都需要支付中介费，中介有义务如实告知双方真实的信息。签订房屋买卖前，中介为避免跳单，一般都不安排上下家见面，因此签订房屋买卖合同之前，应尽可能多看周边的房价情况，多看房屋内的状况，如屋况正常但比市场价格偏低很多的房屋，买家切忌贪便宜，需要谨慎注意。
   二查：查房屋信息，查卖家信息。签订买卖合同之前，需要去不动产交易中心查一下房屋的信息，包括产权信息和抵押信息等，如遇有抵押或查封的情况需要与卖家作出特别约定，以保障自己的权益。伴随着司法公开，近几年的裁判文书都能在网上查到，如发现卖家有多件诉讼纠纷的，很有可能会被列为失信被执行人，双方需要提高警惕。
   三审：审核买卖合同的相关约定。一般二手房交易中签订的买卖合同都是中介提供的格式合同，买卖双方如有特殊约定的，需尽可能在双方合同中约定详实，避免日后维权缺乏相应依据。

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