《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产（建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权）或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”
以房屋做抵押的，抵押权自房屋办理抵押登记后生效。因此，抵押权人只有在房屋办理抵押登记后，方对房屋享有抵押权。如果房屋办理了多个抵押登记、存在多个抵押权人的，则根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。只有顺序在前的抵押权人获得全部清偿后，顺序在后的抵押权人才能行使抵押权获得清偿。如房屋拍卖的价款不足以清偿顺序在前的抵押权人的债权的，则顺序在后的抵押权人无法再就房屋拍卖的价款获得清偿。
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