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标题: 商品房交房的法定条件有哪些？交房最新流程有哪些？ [打印本页]

作者: 大同法制 时间: 2021-4-6 22:56
标题: 商品房交房的法定条件有哪些？交房最新流程有哪些？
本帖最后由大同法制于 2021-4-6 22:58 编辑

现实生活中，很多人买的是预售的商品房而不是现房。这就意味着，需要等房子盖好才能交房。当然，这交房也是有法律规定的。商品房交房的法定条件有哪些？2021商品房交房最新流程有哪些？

商品房交房的法定条件有哪些?

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　　我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

　　(二)有完整的技术档案和施工管理资料;

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

　　(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

　　(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

商品房交房最新流程有哪些?

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　　第一步：通知交房开发商取得商品房房地产权证(大产权)后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

　　第二步：验明购房身份购房者需要携带身份证、购房合同、付款收据、收到的交房通知书到开发商那里验明购房身份。

　　第三步：查看入伙资料要求开发商提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》、《实测面积测绘报告》，并由开发商加以说明。

　　第四步：现场勘查(验房)现场验房时，注意以下常见问题

　　1、屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象，或者是否有残留污渍。如果有就说明房屋在防水功能方面存在问题。

　　2、门窗是否能够顺畅开合，是否存在变形、锁闭等现象，注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门而言，还要检查其门铃是否正常。

　　3、墙面地面也应该仔细检查，可以用小锤子敲打，如果出现空鼓或开裂现象，则说明墙面地面存在严重的质量问题。

　　4、厨房和卫生间的烟道尤其要注意其是否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸，观察是否有气体从排烟口排出。

　　5、卫生间、厨房还应进行防水检查。可用河沙堵住下水道口，在卫生间厨房注入大量水，24小时后观察下楼是否有渗水现象，如果有，则证明防水不合格。

　　6、检查水表、电表、天燃气表等是否运转如常或存在偷漏现象，记录房屋的水电气三表。

　　7、房屋面积、空间长宽、净高是否符合合同约定。验房时做好问题记录，出现以上问题时可参考购房合同处理，小问题可以要求开发商修整，大问题则慎重对待(比如适当的经济补偿)，严重的质量问题可以要求退换房并由房开商承担损失。

　　第五步：签署房屋验收交接表现场验收无质量问题或问题得到整改处理合格后，签署房屋验收交接表。

　　第六步：费用结算、签订协议合同费用清算是指房屋的房款、代收费(契税、维修基金、水电气等开户费)、实测面积误差导致的房款差额，多退少补。另外，领钥匙前的物业收费(物管费、专修押金、垃圾清理费)。结算费用后，与物业管理公司签订物业服务合同。

　　第七步：领取钥匙在物管处领取整套钥匙、门禁卡、车辆进出证件，这样就完成交房的所有程序了。

商品房交房需哪些费用?

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　　一、新房交房税费有：

　　1、契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按

　　1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。

　　2、住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

　　3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　4、证照印花税：5元/本。

　　5、工本费：10元/本。

　　二、开发商收取的费用：

　　1.房款尾款：根据双方合同约定。

　　2.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。

　　3.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。

　　4.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的)

　　5.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。

　　6.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。

　　三、物业管理收取的费用：

　　1.物业管理费用：以合同约定为准。

　　2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。

　　3.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外)

　　4.停车理费

　　四、物业装修管理收取的费用：

　　1.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。

　　2.装修管理费

　　3.垃圾消纳费

　　4.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。

　　五、新房交房费用缴纳注意事项

　　公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。

　　契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。

　　大、中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。

　　总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。

　　物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。

　　北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。

　　其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

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