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标题: 一波三折！房价暴涨后，卖方能以“显失公平”为由反悔吗？ [打印本页]

作者: 大同法制 时间: 2021-4-25 19:24
标题: 一波三折！房价暴涨后，卖方能以“显失公平”为由反悔吗？
本帖最后由大同法制于 2021-4-25 19:27 编辑

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房屋买卖关系中，双方约定了房屋和房款交付事项，后房价大幅上涨，原来价值几十万的房子涨到了百万，此时卖方以“显失公平”为由不想卖了，会得到法院支持吗？

我们来看这样一个争议案例——
（2017）最高法民再26号

1、一份同时包含租赁和买卖两重法律关系的合同——

2006年5月，卖方小邵与买方小安签订《房屋租售合同》，约定：因卖方暂时无法办理房屋产权交易，所以由卖方先将房屋出租给买房使用，年租金为5万元，租赁期满后，再将房屋以总价60.8万元出售给买方。

合同签订后，小邵将房屋交付给小安使用，小安也按照约定支付了相应的房屋租金。

2、租赁期满后卖方拒绝卖房——

就这样四年后，双方约定的租赁期届满，于是小安要求小邵履行合同卖房约定，办理房屋过户手续。小邵却拒绝了，理由是如今房价已经大涨，原来约定的售价显失公平。

小安无奈之下，诉至赤峰红山区法院，请求判令小邵继续履行合同。

3、一审：支持继续履行合同——

赤峰红山区法院支持了小安的诉请：

法院审理认为：双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决买卖双方继续履行《房屋租售合同》。

4、二审：按原房价显失公平应给予卖方一定补偿——

小邵不服上诉后，赤峰中院审理认为：

如果仍按合同约定的价格履行对卖方有失公平，应由买房给予卖方一定的补偿。

同时根据小邵提供的房屋估价报告（报告显示该房屋在2010年的市场价值为254万余元），判决小安补偿小邵购房款70万元。

5、高院再审：支持补偿——

小安不服二审判决，于是申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。

6、最高院改判：买方无需补偿，继续履行合同——

小安仍不服判决，向检察机关提出申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉后，最高法院改判维持赤峰红山区法院一审判决，即买方小安只需支付《房屋租售合同》中约定的房屋总价款60.8万，无需补偿。

这起因二手房买卖引发的民事纠纷，从基层法院一路“打”到最高院，可谓一波三折。

在此案件中，有这样两个法律问题值得我们关注：

一、为何二审法院判决的70万补偿款，没有得到最高院的支持？
1、从法理上看：

赤峰市中院和内蒙古高院均认为，在合同签订履行的过程中，房价暴涨4倍是事实，若按照当时的房价进行交易，对卖方显失公平，所以判决买方进行补偿。

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

但是在本案中，房屋因市场原因出现大幅上涨，虽然涨幅上超出了当事人的预见，但是房屋涨价属于正常的商业风险，卖方在签订合同时应当预见，因此本案情况不适用上述解释中“无法预见……显失公平”的情况。

2、从情理上看：

双方约定的合同履行期限为4年。在合同签订前后，房价已经出现上涨，但卖方并未以此为由将“房价上涨”带来的风险变化与买方协商后写进合同，或修改合同。而是在合同履行期限届满后才提出买方需要补偿否则无法履行合同，这是不守信用的表现。

并且，退一步说，如果按照四年前约定的房价，买方遇到合同解除后，完全可以用同样或者差不多的价格购买到其他房产，但按现如今的房价，显然难以实现。

综上，从法理和情理来看，本案中卖方小邵以“显失公平”为由主张补偿，显然无法得到法院支持。

二、二手房买卖中，卖方失约，买方应当如何自救？
1、双方协商

如果双方可以协商的，则按照双方协商结果来定。买方可以视对方的违约情况以及对自己造成的损失（原则上可比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差、或者找专业机构评估），要求卖方进行赔偿。

2、协商不成的

可以向人民法院提起诉讼，要求对方履行合同约定。

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