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标题: 房子被强占，不仅可以要求腾房，还能要对方赔钱 [打印本页]

作者: 大同法制 时间: 2021-6-26 22:42
标题: 房子被强占，不仅可以要求腾房，还能要对方赔钱
本帖最后由大同法制于 2021-6-26 23:06 编辑

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辛苦买下的房子，原房主就是不搬走！租出去的房子到期，租户不搬走！法院判决得到了父亲留下的房子，但其他继承人不搬走！离婚法院判决获得了房子，但是前妻就是不搬走！还有很多种情况，眼看着自己的房子被别人霸占，却无计可施！还好有法律这条防线，诉诸法律，不仅可以帮您要回房子，还能要对方赔钱！

换成法言法语就是房屋所有权人不仅可以请求法院判令无权占有人返还房屋，还可以要求无权占有人支付占有使用费。但以何种标准要求无权占有人支付占有使用费以及占有使用费应当从何时起算，我们接下来分析：

一、租户到期占着房子不搬走，房东应该怎么办？

张宁因常年不在北京，于是将其所有的一套房屋出租给王叙使用，双方通过中介以月租金6500元签订了为期两年的租赁合同。在2021年3月底租赁合同到期，张宁从外地回到北京工作，便不想再将房子出租，于是要求王叙在租赁期届满后腾退房屋。岂料，王叙非但不腾退房屋，还擅自将房屋的门锁更换。张宁无奈只能诉诸法院。张宁的合法权益都有哪些呢？我们来分析：

首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”张宁作为所有权人可以请求王叙返还其房屋，即腾退房屋。

其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”张宁作为所有权人可以要求王叙在租赁合同到期后，就继续占有使用其房屋支付使用费。

所以租户到期占着房子不搬走，房东可以起诉要求搬走并支付占有使用费。

二、占有使用费标准可以由法院酌情判决，也可以由评估确定。

可能因为承租人恶意占用房子，也可能因为房屋权属遗留问题，先前的所有权人或者自始不享有所有权的人占有了房屋，那么现在的所有权人是否可以请求该无权占有人支付占有使用费呢？答案当然是可以。只要确定是该房屋的所有权人，就享有法律规定的权利。

我们以一个案件来分析：王雪与王峰离婚，两人协商不成，王雪诉诸法院，法院于2019年1月20日判决双方离婚，其中一套位于北京市朝阳区的房子归王雪所有。但是王峰和自己的父母之后一直住在房子里，王雪一气之下，又将王峰告到法院。

王雪提出诉讼请求：不仅要求王峰腾房，还要求王峰支付房子的占有使用费。这使用费怎么计算呢？法院通常有两种解决方式。第一种是法院根据与涉案房屋同时期、同地段、同户型、相似面积房屋的平均租赁价格酌情确定占有使用费。但在法院以此酌定占有使用费的情形下，有部分法院还会酌情考虑房屋的实际使用情况以及所有权人的损失情况而定。第二种是当事人申请进行房屋评估鉴定。法院会通过摇号的方式确定鉴定机构，然后根据鉴定机构出具的房屋租金标准及历年房屋租金变更趋势综合确定占有使用费。本案中，王雪若是申请法院进行鉴定，鉴定机构出具的报告显示2019年该房屋1月1日到12月31日租金标准为10000元，2020年1月1日到12月31日租金为9000元，2021年1月1日到2月18日租金为9200元。那么法院便会根据租金的上升或者下降趋势综合考虑房屋的占有使用费。

三、占有使用费计算期限一般有以下五种标准

占有使用费的计算期限目前没有统一的标准，但在司法实践中一般存在以下几种计算方式：

1、有在先租赁合同的，一般从逾期之日起算占有使用费直至实际腾退之日；

2、若是由法律文书或征收决定等文书取得物权的，从文书生效之日起计算占有使用费直至实际腾退之日；

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”以王雪与王峰的案件举例，在法院判决生效之日便是王雪取得房屋所有权之日。此时，王峰不再享有该房屋的所有权，此后的占有便是无权占有，应当向王雪支付占有使用费。

3、从所有权人向无权占有人主张占有使用费之日起算直至实际腾退之日；

4、从无权占有人实际占有之日起算直至实际腾退之日；

5、从无权占有人拒绝退房之日起算直至腾退之日。

虽然依照法律，所有权人对房屋享有排他的权利，但法院也会结合具体情形酌情判决。例如在司法实践中就存在法院只判决无权占有人给付所有权人占有使用费但并未判决其腾退的案例。该案例中，无权占有人从上世纪六十年代起就在此居住，且年事已高，腾退房屋之后再无其他住处。法院认为稳定的住所是人们正常生活的基本条件，现在无权占有人没有正式住房，如果失去涉案房屋即失去了基本的生活保障，因此目前尚不具备腾房条件，由此驳回了所有权人的退房请求，但支持了所有权人请求支付占有使用费之诉求。这个案例中的情形一般难以遇见，但凡事有例外，相信大家也能理解。在这里把特别情况列出来给大家，也是提醒大家客观现实很复杂，法律也很复杂，法律风险的防范要考虑全面。

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