物业公司是从事物业管理活动的专门企业，具有独立的法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，也可作为民法上独立的民事主体起诉。起诉依据通常是物业服务合同，关于物业费的约定是重要条款。物业为了保障自身权益最大化，可以在违约责任中设置违约金条款。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”比如可以在合同中约定物业服务费收费标准按照建筑面积高层每月每平方米收取 X 元，多层每月每平方米收取 X 元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，按应交费用的日千分之 X或者日万分之 X 支付滞纳金，具体滞纳金数额应当参照本地消费水平制定，只要规定的滞纳金标准符合法律规定，法院一般都会支持。在程序上需要注意的问题有：业主逾期不交纳物业费，物业需要及时以书面形式通知业主交纳，催告无果后再起诉主张权利，否则业主可以以未收到催收的书面通知为由予以抗辩，物业需拿出其以书面形式催收的证据，否则法院会裁定驳回物业起诉。法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”