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标题: 妻子代丈夫签字卖房，所签合同能否解除？ [打印本页]

作者: 大同法制网 时间: 2022-3-19 11:11
标题: 妻子代丈夫签字卖房，所签合同能否解除？

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基本案情:2021年1月27日，巩某玲以王某刚名义并作为共有人与张某芳、淄博某房地产公司签订《房地产买卖合同》一份。

合同载明：甲方（卖方）王某刚，乙方（买方）张某芳，丙方（居间方）淄博某房地产公司。甲方愿意以人民币壹佰零肆万捌仟元整（￥1048000元）的价格，将其坐落在桓台县某小区6号楼一单元一层东户的房产，包括水、电、双气开户、所有内门、卫生洁具、灯具、沙发、院子、车库的配套设施一并出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋作了充分的了解，自愿购买该房地产；本合同签订之日，乙方将购房定金人民币壹万元整（￥10000元），交于甲方……乙方违约，乙方不得索还定金；甲方违约，甲方应自违约之日起3日内将定金双倍退还给乙方……此外，合同还对双方其他权利义务作出约定。在合同落款处，巩某玲代王某刚签字确认并标有“巩某玲代”字样。同时，巩某玲在甲方共有人处签字确认。

同日，上述合同签订后，张某芳将房屋定金10000元交付给巩某玲，巩某玲为其出具收到条一份。内容为：今收到张某芳购某小区6#1-101的房屋定金壹万元整（￥10000元），收款人：巩某玲 2021年1月27日。

在合同履行过程中，2021年2月28日，王某刚以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋并出具证明一份，表明因个人王某刚原因单方终止与张某芳签订的《房地产买卖合同》。
另查明，巩某玲与王某刚系夫妻关系。王某刚于婚后购买了涉案房屋，涉案房屋登记在王某刚名下，共有情况为单独所有。还查明，涉案房屋所有权证书现由淄博某房地产公司持有，淄博某房地产公司曾与张某芳数次去现场查看涉案房屋，在涉案合同签订时，淄博某房地产公司向张某芳出示了涉案房屋产权证明。

裁判结果

一、解除原告张某芳与被告巩某玲、第三人淄博某房地产公司于2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告巩某玲双倍返还原告张某芳定金20000元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告张某芳的其他诉讼请求。

一审判决作出后，巩某玲方提起上诉，经二审法院调解，双方达成如下协议：

一、上诉人巩某玲与被上诉人张某芳解除2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》。
二、上诉人巩某玲返还被上诉人张某芳定金18 000元，款项支付至被上诉人张某芳银行账户，于2021年10月1日之前付清。
三、上述第二项履行完毕，双方就本案纠纷处理完毕，再无纠葛。
四、上诉人巩某玲若逾期支付上述款项，被上诉人张某芳有权按照一审判决申请执行。五、一审案件受理费150元；二审案件受理费300元，减半收取150元，均由上诉人巩某玲承担。

裁判要旨

在买卖合同中，出卖人的行为同时符合无权代理和无权处分的构成要件应当分别分析，区分适用。出卖人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。出卖人因无权处分与买受人订立合同，无权处分行为不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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