(一)尚在开发商名下的预售商品房，如何处理 - 大同法制网

商品房买卖通常需要依次经历以下6个阶段：房屋在建、取得预售许可证、网签备案或预告登记、房屋竣工、房屋权属初始登记即开发商确权登记、业主所有权转移登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　虽然预查封的房屋所有权尚不属于被执行人，但是被执行人享有的并非是一般的债权请求权，而是物权期待权，即能够期待在支付购房款后取得房屋产权证。对于预查封是否等同于查封的问题，最高人民法院曾在判决中指出，只有房屋完成本登记，被执行人取得物权，预查封转为正式查封后，才能进行拍卖、变卖、折价。这也说明，预查封房屋是否最终归属于被执行人还存在不确定性，只有在预查封转为查封的前提下，法院才可以处置。