根据民法典的规定哪些财产可以抵押？哪些财产不得抵押？

求助：
我亲戚之前想去抵押土地，但是别人跟他说土地不能抵押，我亲戚就挺不理解的，明明是自己的地，为什么不能被抵押，想问下，根据民法典的规定哪些财产可以抵押？哪些财产不得抵押？

大同法制网律师团：
抵押，也就是担保物权，以物担保债权，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。抵押最重要的是抵押物，哪些财产可以设定抵押，对抵押权的实现很重要。

可抵押的财产范围
1、可抵押财产应具备要件：抵押人对该财产应有权处分，抵押财产可以流通、转让，且具有独立性。

2、可抵押的财产包括：不动产、动产、不动产权利三类。
不动产：建筑物和其他土地附着物；在建物，指正在建设的建筑物。

动产：生产设备和原材料、半成品、产品等；交通运输工具；在建船舶、航空器。

不动产权利：建设用地使用权；农村土地经营权；海域使用权。

其他财产：民法典采用兜底条款，“法律、行政法规未禁止抵押”的其他财产，也就是赋予了抵押财产很宽泛的定义，只要法律、行政法规未禁止的财产，均可进行抵押。

3、增加了“海域使用权”。根据《海域使用权登记办法》，海域使用权可以抵押登记。

4、“农村土地经营权”可以抵押。

不得抵押的财产范围
1、不得抵押的财产范围：
（一）土地所有权，我国土地归国家和集体所有，不得处分。

（二）宅基地和自留地、自留山等集体所有土地的使用权。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

（三）公益设施（教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施）；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管的财产。查封、扣押财产，意在限制被查封人、被扣押人对财产权利的行使，权利受限。

（六）其他不得抵押财产。兜底条款，其他“法律、行政法规规定不得抵押”的财产。

2、物权法规定耕地不得抵押，民法典予以了删除，主要是为了适用“三权分置”后土地经营权流转的需要。

3、以公益为目的“事业单位、社会团体”的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押，民法典改为了以公益目的成立的“非营利法人”的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。

（一）主体公益性：根据民法典规定，为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。因此主体表述发生了变化，而且注意，这里的非营利法人以公益目的成立的，不包括营利法人以及其他非公益的非营利法人。《民法典担保制度解释》亦规定，登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效。

（二）设施公益性：学校、幼儿园、医疗机构等所有的设施包括公益设施与非公益设施，教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施等公益设施不得抵押，不包括非公益设施。

（三）无效的两个例外情形

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）规定了公益设施抵押的两个有效例外：


1、在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

2、公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权，也就是非公益设施设定抵押有效。

（四）自然资源部不动产抵押新规——不动产抵押范围

最新颁布的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）中对依法确定不动产抵押范围规定：学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

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