业主维权之常见“四问”——物业服务合同纠纷，民法典怎么说？

“买新房、搬新家”毫无疑问可列为新时代四大喜事之一。但是当搬进新家后，业主身份又让你有了个又爱又恨的“对手”——物业公司。

近年来，业主和物业公司之间产生的纠纷不计其数，那么作为业主，应当如何维护自己的合法权益呢？是不是只要发生小区里面的纠纷，物业公司就都需要负责呢？

本文将结合具体案例，针对几类最常出现的业主、物业间的纠纷问题，进行讨论——

一、业主不交物业费，物业可以自行断水断电吗？
不可以。

在这里要注意，水和电力的提供，不属于物业公司提供的服务范围，而是业主和水力、电力部门缔结的合约关系。

简单说，物业公司和业主之间服务合同纠纷，与业主和水力电力公司之间的合同约定，在法律分属两种不同的法律关系。

因此，停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，即使在物业管理合同中，约定了业主欠费情况下，物业公司可以采用停水停电的惩罚手段，但是这种条款应征得权利人的同意，否则就是无效条款，业主反而可以追究物业管理公司私自停水停电侵权行为的损害赔偿责任。

《民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

因此，当业主因不满意物业公司提供的服务拒交物业费时，物业公司私自给业主断水断电的行为，实际属于侵权行为，因此造成的损失业主可向人民法院提起诉讼，要求赔偿。

二、交房后未装修入住，业主也需要缴纳物业费吗？
需要，不过可以视情况减少。

《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务具有公共性，其价值体现在满足小区公共性服务的同时，通过对整个居住环境的管理，来实现对业主个人的服务价值。

因此，已交房的房子虽然没有装修入住，严格意义上来讲属于“空房”，但交房之后，物业公司依照合同对小区的公共位置正常进行物业服务，只要物业履行了双方在物业合同中的约定义务，业主就无法以“未入住”为由对抗“物业费的缴纳”。

这一点也是很多业主的一个“认识误区”。

同时需要注意的是，虽然司法实务中此类纠纷——业主以未入住为由拒绝缴纳物业费，大部分情况都是得不到法院支持的，但是也有部分情况例外，此前也有案例：

业主以未入住为由拒绝缴纳物业费，法院根据当地相关规定（未入住房屋可以减少一定比例服务费用），以及考虑到物业确实因此降低了一定的服务成本，最终判决业主补缴80%的物业费。

三、小区公共安全措施对业主人身造成损害时，业主可以主张赔偿吗？
在物业公司未尽安全保障义务的前提下，业主可以主张赔偿。

《民法典》第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

根据上述法律规定，当由于物业管理不到位或者失职，导致小区内的公共安全措施等未到位，并给业主的财产或者生命健康造成损害时，业主可要求物业公司进行赔偿。

相关案例：某小区的物业公司对小区内的绿化设施进行维修保养时，拆除了绿化区域的护栏围挡。丽丽（8岁）独自在绿化区域玩耍，不慎跌在了因拆除护栏而留下的螺丝凸起处，导致胳膊受伤。

丽丽的父母认为，丽丽受伤是因为物业公司留下的安全隐患，物业公司在明知拆除不完善的同时没有尽快进行修复，属于严重工作失职，要求物业公司承担丽丽的全部医药费以及精神损失费。

法院经审理后认为，物业公司属于小区的管理部门，对小区内的一切公共设施安全有维护和保养的义务。物业公司在拆除绿化区域护栏后并未做到妥善处理，因此增加了丽丽的受伤风险，应对丽丽受伤承担责任。同时，丽丽作为未成年人，其家长对其也应承担看护职责，丽丽受伤家长未尽看护职责也需要承担一定责任。

最终法院判决物业公司对丽丽受伤造成的损失承担 50% 的赔偿。

四、业主家里被偷，可以要求物业赔偿吗？
如果是因为物业安全管理不到位导致业主家中失窃的，业主可以主张赔偿。

《民法典》第一千一百九十八条 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

物业公司和小区业主签订服务合同，并向业主收取物业费时，应当对小区的治安，车辆管理等承担管理责任。

因此，当小区因为安保管理等方面的疏忽，导致小偷进入小区偷窃，造成业主财产损失时，物业公司应当对此承担一定比例的补充责任。

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