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今年7月，昆明市呈贡区人民法院的一纸判决，为李女士和白先生之间近4年的协议之争画上了句号。因房屋买卖问题，双方争得不可开交，李女士将白先生告上法庭，而白先生当庭提出反诉。 案情 买房引纠纷 到底谁违约 2016年12月，李女士与白先生签订了《房屋转让预约协议》，约定李女士以60万元的价格，将呈贡新区洛龙乌龙片区一栋建筑面积180余平方米的住宅转让给白先生，同时以8万元转让其附带的车位。由于当时李女士尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，因此双方约定，李女士取得该房屋所有权登记证原件之日起15个工作日内，签订正式房屋买卖合同，办理产权变更登记手续，并约定了违约责任。 可不久后，李女士却将白先生告上法庭，要求解除双方签订的《房屋转让预约协议》，白先生按协议约定支付房屋价款总额20%的违约金。李女士诉称，2018年4月，她与白先生一同领取了房屋所有权证，并交由白先生保管。但白先生以车位还未领取为由，不签订正式房屋买卖合同，不办理产权变更手续，未付尾款，造成了其儿子布先生在购房时被认定为第二套住房，多交了1.5%的契税。 法庭上，白先生当庭提出反诉，请求法院判决双方《房屋转让预约协议》有效，李女士继续履行协议约定，协助自己办理房屋不动产权变更登记手续，并支付违约金12万元。李先生称，协议签订后，自己向李女士支付了60万元购房款，李女士出具了收条。房屋不动产权证可以领取时，经常出差的白先生委托爱人与多次邀约李女士办理房屋过户手续，但李女士却称房价上涨，要白先生追加30万元购房款，否则拒绝协助白先生办理过户。 白先生认为，李女士违约涨价的行为严重背离了诚实信用原则，侵害了自己的合法权益，应继续履行合同，并承担违约责任。
判决 协议真实有效 卖方配合过户 法院审理后认为，当事人签订的《房屋转让预约协议》虽然名为“预约”，但明确约定了转让标的、价款、办证时间、违约责任等，且双方均履行了部分义务，合同不具备解除条件。同时，案涉房屋和车位均已办理了不动产权登记，具备变更登记的条件，双方应继续履行合同。 至于白先生主张的违约金，因房屋已于2016年12月完成了交付使用，因此其提交的证据并不足以证实办理产权变更登记导致的实际经济损失。据此，法院判决双方签订的《房屋转让预约协议》真实有效，李女士配合白先生办理房屋及车位的不动产权变更登记手续。驳回原告(反诉被告)李女士的诉讼请求及被告(反诉原告)白先生的其他诉讼请求。
释法 合法有效协议应诚实履约 云南雁序律师事务所律师白杰认为，房屋作为特殊商品，因其不动产权属变动的特殊要件(登记)规则，加之其系居民生活生产必备的基础物质资料、价值相对较高，在转让交易环节的手续较其他动产或普通商品要繁杂，也容易产生纠纷。 本案中，买卖双方在案涉房屋及配套车位权属证书尚未办理的情况下预约转让，虽不能产生转让房屋所有权变更的效力，但双方签订的预约转让协议系双方真实意思表示，协议内容不违反国家法律的强制性规定，已经成立并生效，双方均须按照诚实信用原则履行各自的约定义务。 在买方支付了大部分购房款并实际占有、装修受让房屋的情况下，待约定的卖方拿到权属证书、具备办理房屋所有权变更登记(过户登记)条件时，双方应共同配合，完成变更登记即履行完毕各自的合同义务。 在双方各执一词均主张对方不予配合办理过户手续，应承担违约责任，但并无充分证据支撑己方观点的情况下，法院判决确认协议合法有效，并判令卖方配合买方完成过户登记手续，双方互不承担违约责任是公平解决本案争议的最好办法，也是维护正常的交易秩序和稳定的民事法律关系，节约双方诉讼成本的具体体现。
来源：云南法制报
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