物业禁止未购买、租赁车位的业主在小区内停车， 是否合法？

基本案情
       近日，山东省淄博市博山区法院审理了一起物业服务合同纠纷，林某某作为小区业主，因物业禁止其车辆长时间停放于小区内，向法院提起诉讼。
       物业辩称，林某某在购房时未购买车位，入住后也未租赁车位，其车辆长时间停放于小区内会影响其他业主的通行。小区内公共道路被挤占，物业便禁止未交费的业主长时间停放车辆。

争议焦点
       业主林某某认为，小区的公共道路为业主共有，其车辆可以免费停放在小区；物业公司认为，小区的公共道路是由物业公司统一管理的，业主停放车辆应当交纳停车费。

裁判结果
       法院经审理认为，占用物业管理区域内、业主共有的道路或者其他场地停放车辆，应当交纳车位场地使用费。如果业主需要在物业管理区域内停放车辆，应当事先与物业公司商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。林某某既未购买停车位也未交纳相应的场地使用费，同时未经协商允许，便要求物业允许其车辆进出小区停放，于法无据，不予支持，判决驳回林某某的诉讼请求。

法官评析
       物业禁止未购买、租赁停车位业主的车辆停放小区，很多业主认为这一做法违反规定。但物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，物业、业主均应认识到在行使合法权利的同时要履行自己的义务。物业管理目的是为全体业主营造良好的居住环境，这是双方共同利益、义务所在。公共道路或者其他用于停放车辆的场所属于所有业主共有，物业有权代为收取物业共有部位、共用设施设备经营收入和车位场地费等收益资金，但应当严格按照当地政府指导价收取，并独立核算、予以公示，对出入、停放的车辆履行好管理义务。而作为业主在享有公共利益的同时也应当履行按时交纳相关费用的义务，积极配合物业对车辆的管理，共同维护小区安全、有序，构建和谐小区。

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