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16年前，江苏如东一村民陈某将自建房屋卖给邻村村民金某，如今陈某却以房屋买卖协议违反国家土地法强制性规定为由，起诉确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋。近日江苏省如东县人民法院审结了这起农村房屋买卖合同纠纷。法院认为非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效，但卖方对合同无效过错较大，应当承担主要赔偿责任。
2004年陈某与金某签订“房屋买卖协议”，陈某将其楼房作价28000元出卖给金某，金某按约交付了购房款，陈某也将楼房一幢及附属用房（两间厨房、一间厕所）交付给了金某。在居住过程中，金某对楼房及附属用房进行了修缮。陈某认为房屋买卖协议违反了国家土地法强制性规定，属于无效合同，起诉至法院请求确认“买卖房屋协议”无效，要求金某返还房屋。
金某辩称，双方签订房屋买卖协议时，陈某未告知其房屋不能出售，还邀请村干部作为见证人，现在已经十六年了，陈某要求确认该协议无效毫无诚信，应当赔偿金某的信赖利益经济损失。案涉房经评估，该屋重置成新价值总价为255000元，房屋装修添附价值为56747元，并提起反诉要求陈某返还购房款28000元；并支付其购房后对该房屋添附的费用56747元；按照该房屋现有评估价的80%赔偿其损失158310.4元。
庭审中陈某对金某的反诉答辩称：返还购房款28000元无异议；双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，双方均有过错，其不存在不诚信的行为，不能因为不懂法就否认自己的过错。
法院审理后认为：陈某与金某并非同一村集体经济组织成员，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故陈某应当返还金某购房款28000元，金某应当返还陈某案涉楼房及附属用房。金某对楼房及附属用房的添附由陈某给予折价补偿，折价补偿款参照评估报告为56747元。案涉房屋的价值相较十六年之前，现在已大幅度增值。金某因合同无效应当返还案涉房产，房产的增值部分因而转归陈某享有。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均有过错，但本案中出卖方陈某过错程度较大，故陈某应当赔偿金某损失，酌定陈某承担70% 的赔偿责任。遂判决合同无效，金某返还楼房一幢及附属用房，陈某返还金某购房款28000元、给付添附物折价款56747元、赔偿信赖利益损失118666元。
陈某不服一审判决提起上诉，二审判决驳回上诉维持原判。
评析： 本案是一起典型的买卖农村房屋后，出卖方反悔起诉请求确认买卖合同无效，要求返还房屋的纠纷。根据法律规定，非同一集体经济组成员之间的宅基地上的房屋买卖合同因为违反法律、法规的强制性规定，或者损害社会公共利益，而被依法认定无效。
而根据《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案房屋买卖合同无效后，通过对案涉房产进行评估，以目前重置类似房屋的价值，扣减购房款以及应当返还的添附物，来认定买受方的损失，再根据双方的过错责任大小，确定出卖方陈某夫妻应当赔偿买受方金某的损失。如此既维护了农村土地管理制度，也照顾了买受方的信赖利益损失以及生存利益，同时也避免不诚信的当事人从其不诚信的行为中获取巨额利益，也体现了社会主义核心价值观。
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