购房人以房屋存在质量问题为由拒绝收房，开发商是否需要承担逾期交房责任？

近日，海门法院审结一起商品房销售合同纠纷案件。
2019年3月，陈某与某开发商签订《商品房买卖合同（预售）》购买某小区房屋一套，合同约定房屋于2020年12月31日前交付。嗣后，开发商按照合同约定通知陈某收房。在收房时，陈某以室内瓷砖空鼓、天花板不平整、门套溢胶、踢脚线松动等质量问题为由，拒绝收房，要求开发商维修。后双方于2021年4月办理收房手续。陈某起诉至海门法院，要求某开发商支付延迟居住、误工费等损失、修复费用、未交房前的物业费及滞纳金等合计3万余元。
海门法院经审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定，案涉房屋的交付条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。该案中，案涉房屋已经竣工验收合格，原告主张的室内瓷砖空鼓、天花板不平整等质量问题，不属于房屋主体结构问题，也并非影响居住的重大质量缺陷，不足以产生房屋无法交付的后果。合同双方均有积极履行合同的义务，出卖人按约向原告送达交房通知书，且案涉房屋不存在法定或约定交付阻却事由，视为出卖人已按期交付该商品房。据此，对原告主张的被告逾期交房，不予支持。海门法院判决某开发商承担修复费用13000元并赔偿原告为验房所花费的交通费损失3000元。

法官说法：
《民法典》第六百一十条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条规定：“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
根据以上法律规定，在司法实务中，只有在房屋存在主体结构不合格或其他质量问题并严重影响正常居住的情况下，买受人才能拒绝收房并主张出卖人的逾期交房责任或者有权解除合同。对于房屋主体结构是否合格的问题，一般情况下，出卖人若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表即可证明房屋主体结构是合格的，买受人认为房屋主体结构不合格则需进行专业质量鉴定以推翻竣工验收备案表。值得注意的是，若房屋存在质量瑕疵，比如说本案中的室内瓷砖空鼓、天花板不平整、门套溢胶、踢脚线松动等问题，并未达到严重影响正常居住使用，买受人无权拒绝收房，出卖人不承担逾期交房违约责任。
所以，出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

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