对出租房装修 费用谁来承担？

       “房子是租来的，但生活不是租的，要在租来的房子里创造舒适的生活环境”，这样的生活理念被当下许多年轻人所认同。因此，为了提升生活品质，部分租房族会按照自己的喜好和品位对承租房进行或大或小的装饰装修。简单的装饰很容易在房屋租赁期满后恢复原状，但有些装饰装修却难以拆除。如果合同没有明确约定或承租人没有按照约定对房屋进行装饰装修，那么承租双方极易因装修问题产生纠纷。
　　承租人是否能够要求房东共同承担装修房屋的费用？在承租人出现违约的情况下，关于房屋的装修费用而产生的纠纷，法院会如何判定？近日，北京市房山区人民法院就审理了一起相关案例。

　　案情简介：
　　2018年7月，小张和小王签订房屋租赁合同，约定小张将自己未装修的毛坯房租赁给小王，租赁期限为3年。同年8月，双方签订补充协议约定了小王可以对房屋装饰装修，租赁期限内，如出租人违约，需要赔偿承租人房屋装修损失；如承租人违约，则出租人无需赔偿装饰装修损失。
　　随后，小王便花了2.5万元对房屋进行了简单的装饰装修。租期第2年，小王未按时交纳房租造成违约，与小张协商解除合同，并签订了一份“还款协议”，协议载明“双方已就涉案房屋完成交接，小王在2020年7月30日前将所欠房租还给小张……此前签过的协议作废，以此协议为准”。后小王未按照“还款协议”约定的期限向小张支付所欠房租，小张诉至法院要求小王支付房屋租金。
　　小王则以自己为房屋进行装修造成损失为由提出反诉，要求小张偿还其装饰装修费2.5万元。针对该项损失，小张表示双方签订的补充协议中明确约定，如果小王违约，其不需要赔偿小王装饰装修损失；且在签订“还款协议”时，已告知小王，因其违约，故不同意小王对装饰装修费用的主张。
　　法院经审理认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物（指的是动产与不动产的附合，结合在一起不容易分离）的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的（指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”），不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　　本案中，双方在还款协议中的约定是对其房屋租赁合同纠纷的解决方案，系双方的真实意思表示，还款协议未对装饰装修费用进行明确约定，该协议应视为小王放弃了对房屋装饰装修费用的主张。故对于小王要求小张偿还其2.5万元装饰装修费的反诉请求不予支持。
　　最终，法院判令小王向小张支付房屋欠付租金，并驳回了小王的反诉请求。判决作出后，双方均未上诉。

　　法官释法：
　　房山法院法官表示，房屋租赁合同的双方当事人常因房屋的装饰装修问题发生纠纷，即使出租人同意装饰装修的情形下，承租人对房屋进行装修而花费的费用损失也不必然由出租方承担；装修的残值损失应视情况而确定承担主体。
　　《中华人民共和国民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　法官提醒房屋租赁双方，在签订房屋租赁合同时应当就房屋装饰装修问题进行明确约定，并严格按照合同行使权利、履行义务，勿让精致生活变成纠纷来源。

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