律师提醒：千万别掉进“拆一还一”的坑里

       对于征收拆迁，《土地管理法》第四十八条规定：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。该条款意思是说为公共利益需要实施的行政征收，不能以牺牲老百姓的合法利益为前提。在征收拆迁时，必须要给予被征收人至少与拆迁所造成损失的等额补偿利益，才能保障被征收人往后的生活条件不低于房屋土地拆迁前的生活条件。
       那要如何保障呢？这在征地拆迁的实践中演变成“拆一还一”的说法。简单点说，就是征收方拆了我多少平米房，就要补偿至少相等额面积的置换房屋。
       其实，就文字表面上讲，“拆一还一”的说法并没有什么错，有错的是实际操作。遇到过这样的案子：
       张先生的房屋是100平米，因为临近交通要道，且属于市区，房价在1.5万一平。拆迁时，征收方承诺“拆一还一”，房子拆了以后，补一个100平的房屋。
       张先生也挺满意，想着也算是以旧换新了，也就没有和征收方讨价还价，爽快的同意签字了。
       征收方后来确实也是如约履行了，补了一个100平米的房屋给张先生。但让人意料不到的是，虽然房子是100平，但置换的房屋位置却在偏远郊区，且出行交通十分不便利，综合评价该地的房价在8000左右。对此，张先生悔之不及……
       这个案子提醒大家要透彻的去了解什么是“拆一还一”，怎样才能保障被征收人原有生活水平不降低。而不是想当然地认为拆多少就补多少。
      那么，“拆一还一”应该怎样理解呢？怎样操作才能切实保障被征收人原有生活水平不降低呢？下面来解析这个问题。
       简单点说：真正合理的补偿范围内的“拆一还一”指的可不是面积的“拆一平米补一平米”，而是房屋、土地价值的“拆一还一”。
       具体而言，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
       被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
       因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
       该条款明确了如果是产权调换的，调换的房屋应该与被拆迁房屋的地理位置相近，且调换的房屋价值与被拆迁房屋的市场价值至少相等。如果调换的房屋市场价低于被拆迁房屋的市场价，征收方要补足差价。
       实践中，产权调换房因为其整体建筑规划往往是类型化的，因此难以与面积千差万别的被拆迁房屋做到一致。这种情况下，允许产权调换房的面积，大于被拆迁房屋面积的部分，应当按照产权调换房的市场价格（或者政策定价）进行差价补偿。
       其中，产权调换房屋的市场价格应当通过专业房地产价格评估机构确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。值得警惕的是，有个别征迁项目可能试图以补偿安置货币化为借口，规避“拆一还一”基本安置原则，按照被征收房屋的价值来确定产权调换房的面积，这种做法等同于变现剥夺被征收人的合法权益。
       另外，值得注意一点的是：被征收人一户人均居住面积不到本地政府规定标准的，被征收人可直接一句政策规定，要求产权调换房屋的面积无偿达到规定标准。
       因此，总的来说，由于容积率、区位价值等问题，“拆一还一”适用时不能过于机械，比如，用容积率低的房屋换容积率高的房屋，房屋的居住舒适度会降低，如果仍简单地一平米换一平米，势必对被征收人不公，故而应当适当提高置换比例。此外，如果安置房屋地址较为偏远，也不能照常采取“拆一还一”，而应当基于公平补偿原则调整置换比例。

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