住改商必须全体业主同意吗？

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我想把房子租住去，一个做美容院的老板想租我的房子，和我签5年的合同，我很心动，5年内不用为把房子租出去而操心，我就担心同栋楼的业主不同意。住改商需要全体业主同意吗？住改商有利害关系的业主是指哪些业主？

大同法制网律师团：
《民法典》物权编第279条规定：

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条作出了较为清晰的认定，即：

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

据此，应当根据经营性用房用途的不同，影响范围和影响程度的不同，具体分析确定。一般而言，相邻业主是有利害关系的业主。影响范围越广，影响程度越深时，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均应认定为有利害关系的业主。有利害关系的业主同意“住改商”，应当作出明确的意思表示，不能采用默示同意规则。而且，有利害关系的业主必须一致同意“住改商”。如果未经有利害关系业主的一致同意进行“住改商”，有利害关系的业主有权行使物权请求权以及侵权请求权获得私法上的保护。

本条新规则的要点是，“住改商”必须经有利害关系的业主一致同意。对于“住改商”经有利害关系的业主同意，究竟是一致同意，还是多数人同意，还是只要一人同意，《物权法》第77条未作出明确规定，只是笼统地规定“应当经有利害关系的业主同意”。这样的规定，在司法实践中不易掌握。

对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这表明，“住改商”即使得到多数有利害关系的业主同意，也不能证明其行为合法。当然仅少数有利害关系的业主同意其行为，更不能得到法院的支持。《民法典》物权编对此作出明确规定，即“住改商”应当经有利害关系业主的一致同意，才可以进行。

也就是说，住改商需要得到全体有利害关系的业主的同意才行。在没有相关业主同意的情况下，与此有利害关系的业主有权要求其排除妨害，停止经营活动。

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