租房押金退不退，究竟谁说了算？

踏入社会很多人面临的第一堂课便是租房，可能远比想象中难太多！房屋租赁合同纠纷是法院受理的常见案件，而该类案件涉及最多的问题就是租房押金该如何处理 。
房屋租金对大多数人来说都是一笔不小的支出，而押金通常是一个月的租金，如押一付三、押一付一。而如果因为这样那样的原因损失了押金，那可真是让本不富裕的家庭雪上加霜了……那么，被称为“社会生活百科全书”的《民法典》对此又有哪些规定？租客和房东该如何维护自己的合法权益呢？

租房押金通常是如何约定的？
租房押金并非严格意义上的法律概念，系当事人意思自治的范畴。实践中，常见的约定形式有：
1、租期届满后，租客结清应付费用后或未付费用从租房押金中扣除后，房东于退租当天一次性不计息退还租房押金。
2、租客存在提前退租、擅自转租、损坏房屋或拖欠租金等违约行为的，房东有权没收租房押金，不足抵付损失的，租客还应予以赔偿。
3、租客存在违约行为的，既约定没收租房押金，还约定支付一定的违约金。

为什么要约定租房押金？
一是担保租客在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害，房东能够及时获得赔偿；
二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水费、电费、燃气费等公共事业费在合同中一般约定由租客承担，故租房押金也是为了担保租客未拖欠上述费用；
三是促使租客及时履行租金给付义务，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收租房押金。
由此不难看出，租房押金主要是对租客完全履行房屋租赁合同的担保，特殊情况下租房押金又具有担保和违约金的双重功能。

法院一般如何处理租房押金问题？
一般情况下，租客不存在违约行为，房东应退还租房押金。即租客按照租赁合同约定，履行支付租金、水电费等事项，且不存在损害租赁物、滞留物品等情形，租期届满租客退租后，房东应按约及时退还租房押金。
若租客存在违约行为，给房东造成损失的，房东可依约没收或扣除部分租房押金。即租客不履行或未完全履行约定的义务，给房东造成损失的，应承担违约责任，而没收或扣除部分租房押金系违约责任形式。常见的情形有租客提前退租、擅自转租、未按约支付租金、未结清水电燃气费等。
租客因为生活、工作上的原因改变租赁计划是常有之事，但也因此会给房东造成出租成本增加、房屋空置等损失。依据租赁合同约定，租客会面临损失押金的可能。若租客及时就退租与房东进行沟通，采取另寻租客、适当补偿等补救措施，取得房东同意的，可拿回租房押金。
《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。
实践中房东因房屋磨损、家具家电损耗等为由不退还租客押金的情形常有发生。任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。房东出租房屋获得收益，也就认可了这种损耗，因此租客无需为正常损耗承担责任。但是，租客超出一定限度使用房屋致损的，仍应承担赔偿责任。
《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
既要求没收押金，又要违约金。实践中，很多房屋租赁合同既约定了租客违约，房东有权没收押金，同时又约定租客向房东支付一定数额的违约金。此时的押金亦具有违约金的性质。违约金既具有弥补守约方因对方违约遭受损失的功能（即补偿性功能），又具有督促当事人诚信履行合同的功能（即惩罚性功能）。
对于情节不严重的违约情况，人民法院一般强调违约金的补偿性功能，即以守约方的实际损失为基础，兼顾违约方的过错程度、预期利益以及合同的履行情况等因素作出认定。
因此，若约定的违约金过分高于造成的损失的，租客可请求法院予以适当减少。
《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

产生争议，如何解决？
// 协商
基于合同约定，结合实际情况，协商解决纠纷。
// 调解
协商不成的，可请求当地居委、人民调解委员会等部门予以调解。
// 诉讼
协商或调解不成的，可收集相关证据向人民法院起诉，通过诉讼途径定分止争。

法条链接
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百四十三条  当事人协商一致，可以变更合同。
第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第七百一十条  承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

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