【以案说法】装饰装修合同纠纷

【案情简介】2020年12月，甲方、乙方、丙方三方就甲方房屋签订《装饰装修工程施工合同》（以下简称合同），但合同上无丙方盖章，仅有甲方乙方双方签字。合同约定承包价110000元，合同附件2清单工程直接费147500元。合同签订后，由乙方实际承包施工。工程于2020年12月开工，2021年9月完成部分工程后承包人乙方单方停工，后乙方失联。合同履行期间，甲方累计向乙方支付装修款97000元。

工程历经8个半月未完工情况下，乙方于2021年7月向甲方出具《保证书》，承诺2021年8月5日前完工，否则承担甲方装修期间的全部租房租金。甲方装修期内共签订两份房屋租赁合同，第一份租赁合同为2020年12月-2021年6月，租金12600元；第二份租赁合同为2021年7月-2022年1月，租金11200元。租金合计23800元。

仲裁审理中，经书面通知乙方无正当理由缺席仲裁审理，也未对甲方的仲裁请求提出答辩或提交相关证据材料。在审理过程中，仲裁庭查明，被申请人乙方因无资质等级和营业执照，擅自以丙方名义承揽装饰装修工程。

甲方认为乙方违反合同违约，未按《保证书》承诺日期完工，于2021年9月擅自停止履约且失联，造成甲方重大损失。提出仲裁请求：(一)解除双方之间的《装饰装修工施工合同》；（二）乙方返还甲方装修款60327元，并支付违约金18152元；（三）乙方赔偿甲方租房租金23800元；（四）本案仲裁费由乙方承担。

【争议焦点】

（一）案涉《装饰装修工程施工合同》是否有效，甲方乙方双方之间事实上的装修合同关系是否应当解除，解除合同关系后的损失与责任如何分配；
（二）被申请人乙方的已完工程量价款如何确定；
（三）被申请人乙方应按何标准向申请人甲方承担赔偿责任；
（四）申请人甲方的违约金仲裁请求是否应当支持。

【法律要点】

本案虽然仲裁标的额较小，但无资质的自然人以有资质的企业名义承揽装饰装修工程，履约过程中产生争议，在家装行业具有一定的代表性。本案主要从已完工程造价、租房租金损失、违约金仲裁请求认定等方面秉持公平、居中原则。

装修合同关系解除或终止后对已完工程造价的认定，是此类案件处理中的核心点与难点。通常情况下，有关装饰装修工程造价的鉴定是由双方当事人按照规定程序选定造价咨询机构进行价格鉴定，但在一方缺席仲裁审理的情况下存在一定的障碍，在具备可操作性的条件下，仲裁庭组织进行现场勘察核实，从专业角度尽快确认已完工程造价。

对于申请人甲方租房租金的认定与责任分配，需要兼顾被申请人乙方出具的《保证书》与公平原则。乙方出具的《保证书》承诺，如未按期完工，则由其承担全部租房租金。实际全部租房租金分为前后两份合同，理论上前一份合同产生的租金是申请人进行装修所必然产生成本，后一份合同租金则是因乙方逾期完工所产生，即为民法典所述因一方违约给另一方造成的损失。实务中，仲裁庭对后一份租赁合同产生的租金认定由被申请人乙方承担。

无效合同自始没有法律约束力，也就不存在违约情形，同时违约金条款也不属于清算条款、争议解决条款，不再具有相应的法律效力。前述租房租金损失赔偿依据是事实上的合同关系与法律规定。

【裁决结果】

（一）解除申请人甲方与被申请人乙方之间的装修合同关系；
（二）被申请人乙方向申请人甲方返还装修款48918元；
（三）被申请人乙方向申请人甲方支付租房租金11200元；
（四）驳回申请人其他仲裁请求。

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