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【案例一】 对服务不满拒交物业费 家住昆明市美丽新世界小区的陈师傅，拿着一纸法院判决书，在小区里与邻居们诉苦。“服务太糟糕，凭什么还要交物业费？为啥法院判我败诉啊？”邻居们连连点头。这个小区里，还有5户业主和陈师傅一样，因为对物管的服务不满意，就采取以拒交物业费的方式来“维权”. 无独有偶。陈师傅说，从2006年搬进来后，他家的阳台就一直漏水，向物管反映后，物管人员随便来修理了一下，也未修理好。所以他从2008年开始拒交物业费，截至2013年，他家共拖欠物业费1万多元。凌女士一家，从2010年开始拖欠物业费。理由是“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等。郑先生家的情况和陈师傅家类似，从2009年开始，房屋出现漏水，一直没有得到处理。郑先生一家就赌气不交物业费，已拖欠8800多元。 陈师傅等6户欠费业主，被物管公司“批量”起诉到了五华法院。2015年5月21日，五华法院作出终审判决，6户业主全部败诉，被要求限期缴清拖欠的物业费。 判决书一下达，小区住户们议论纷纷，认为这6户业主是有理由的，他们受了委屈，怎么还会败诉呢？ 【点评】 过度维权是败诉的主因 记者了解到，类似这6户业主的情况，其实很多，甚至在许多法院成为一种新常态。近年来，由拒交物业费引发的物业官司，数量一直居高不下。据盘龙法院的一份统计显示，物业欠费纠纷占全部物业官司的9成以上。 另一个特点是，最后的判决大多都是业主败诉。据法院相关人士介绍，涉及物业费纠纷案例大多数是物业公司状告业主，其中约一半庭前调解，另一半法院判决。在已审结的有关拒交物业费的案件中，几乎都判决了物业公司胜诉。 盘龙法院施晶晶法官介绍说，司法实践中，多数业主将拒交物业费归结于物业服务不到位，如社区安保缺位、随意铺设管道、无法提供车位、私用维修基金、卫生环境“脏乱差”、电梯等公共设施缺乏维修等。在判决后，败诉的业主往往想不通，部分业主甚至对执行法官抱有强烈的抵触情绪，拒绝配合执行，继续拒交物业费，形成“拒交-起诉-执行-再拒交-再起诉-再执行”的循环，矛盾无法实现源头化解。 “物业服务瑕疵，并非是拒交物业费的理由。”施晶晶法官说，业主们之所以动不动以“拒交物业费”作为维权的手段，大多数是由于不懂法。此外，部分业主过度维权，也是导致败诉的重要原因。部分业主的要求明显超出物业公司管理范畴，例如，房屋质量有问题、邻居私搭乱建等，这些并不属于物业管理服务的范畴。 此外，一些物业公司大多将物业费纠纷“外包”给特定的律师事务所，或交由诉讼经验丰富的收费员处理。而多数社区业主法律知识淡薄，有的业主不提供相关证据，拒绝举证质证，仅进行口头陈述，有的业主甚至拒接法院电话、拒收司法文书、拒不到庭，从而错过了维护自身合法权益的最佳时机，造成审判环节多，以不利于业主利益的判决告终。 法官提醒，业主维权行为要合乎法律，不能仅凭感觉办，这样才能避免尴尬结局。 【案例二】 业主停车难拒交物业费 王先生自2004年购买了位于A小区的住宅后便一直在该小区内居住。2011年王先生购买了一辆小轿车，王先生将新车开回家，小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。王先生找到物业公司理论，物业公司告诉王先生，小区的停车位分为两部分，一部分是地下停车，是业主在购买房屋时一并购买，王先生并没有购买停车位，因此不能将车停入地下。另一部分是地面停车，因小区规划的地面停车位数量有限，已经被现有业主占用，因此王先生的车也不能停放。 王先生表示，地面的停车位确实已经被一些业主占用了，但是有的业主一家就占用2个甚至3个停车位，这是不合理的； 同时，小区还有部分绿地，物业公司可以把绿地开辟出来用于停车，王先生要求物业公司出卖帮助协调，但停车问题始终没有解决。 王先生一气之下从2013年起拒绝交纳物业费。后该小区物业公司起诉至法院要求王先生交纳物业费。 【点评】 无停车位并非管理不当 本案中，王先生拒绝缴纳物业费的理由为物业公司未能合理规划、安排停车位，王先生认为物业公司履行物业服务合同不到位，因此拒绝缴纳物业费。那么，王先生拒绝缴纳物业费的理由能否得到法院的支持呢？物业公司对小区提供物业服务，对停车的管理亦属于物业管理的范围。 但本案中，王先生主张的没有停车位的问题，并不属于小区物业的管理不当，也不属于不缴纳物业费的合法理由。该小区地下停车位为开发商对外出售，王先生没有购买停车位，自然不能停放车辆。小区地面的停车位系被其他业主占有使用，并不存在物业公司私自占用的情况，对于小区已经规划为停车位的部分，属于小区公共区域，权利归属于小区全体业主，物业公司仅为提供管理，并无权将其他占有了多个车位业主所使用的停车位分配给王先生； 而对于未规划为停车位的部分，物业公司无权擅自划立车位。最终，法院判决王先生支付物业费。 【案例三】 邻居违建未解决拒交费 赵女士于2007年购买了B小区一栋别墅。然而一家人入住后不久，发现相邻的业主在楼顶加盖了一层。赵女士认为相邻业主侵害了自己的权利，遂找到物业反映要求拆除。物业公司表示，会找相邻业主协调处理此事。赵女士本以为问题会就此解决，然而半年过去了，相邻业主并没有拆除加盖的房屋，甚至还在旁边继续加建。 赵女士十分气愤的找到物业公司，物业公司告诉赵女士，已经通知了相邻的业主不允许加建，并且报告了城管部门，但是物业公司也无权拆除违规加盖的房屋，并建议赵女士可以起诉相邻业主。赵女士却认为，对小区进行管理是物业公司的职责，赵女士并没有找到相邻业主协商，也没有提起诉讼，自2009年开始拒绝缴纳物业费。后物业公司将赵女士诉至法院。 【点评】 违建迁怒物业缺乏依据 本案中，赵女士认为物业公司没有对违规私搭乱建的现象进行制止，服务不当，因此拒绝交纳物业费。那么，赵女士的说法合理吗？ 物业公司作为小区的服务和管理者，对小区内私搭乱建的行为有义务管理和制止。本案中，物业公司在接到赵女士反映由私搭乱建的情况后，即与相应业主联系，发送了书面的通知，在相应业主继续违规搭建的情况下，物业公司及时向城管部门报告，已经履行了相应的义务，并不存在怠于行使管理职责的情况。虽然违建的问题未能解决，但物业公司已经做出处理，赵女士仅以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。 同时，赵女士如果认为，相邻业主的违规搭建行为侵害自己的利益，那么作为权利受损一方，赵女士也应该积极维护自身的权利，如针对相邻业主提起诉讼等。 【案例四】 漏水未及时维修拒交费 2014年春节后不久，林先生家发生一件闹心的事。家中的卫生间出现漏水，不仅给林先生一家的生活带来了不便，导致林先生一家不得不在卫生间无法使用的情况下临时到宾馆居住，还花费了不少维修的费用，造成了不小的损失。 在发生漏水后，林先生当即找物业公司报修，物业公司的维修人员及时赶到现场，经检查后发现，是由于楼上业主家的管道破裂漏水导致林先生家发生漏水。但是楼上业主家中当时并没有人，无法及时维修。直到第二天楼上的业主返回家中，物业公司的维修人员才紧急进行了维修。 林先生要求楼上的业主和物业公司共同赔偿损失，却遭到了楼上业主的拒绝，物业公司也表示，漏水并非公司管理不当造成。因协商赔偿事宜未果，林先生从2014年6月起开始拒绝交纳物业费，后物业公司起诉至法院要求林先生支付物业费。同时，林先生亦起诉楼上业主及物业公司赔偿其损失。庭审中，林先生要求先对漏水进行处理，否则不同意交纳物业费。 【点评】 赔偿与服务非同一法律 物业公司要求林先生给付物业费系物业服务合同纠纷，而林先生因家中漏水主张损害赔偿则系损害赔偿纠纷，并不属于同一法律关系，因此法院分别审理上述两案。而林先生抗辩的先解决漏水问题，否则不同意交纳物业费的意见，缺乏法律依据。 林先生家中发生漏水后所造成的损失，林先生已经通过诉讼方式主张。而对于物业费，物业公司已经提供了物业服务，同时，从林先生家发生漏水后报修的情况看，物业公司及时派人员检查维修也证实物业公司提供了相应的服务，履行了服务、管理的职责，因此林先生理应交纳物业费用。 |
